Was ist zu beachten, wenn eine Hypothek neu abgeschlossen oder erneuert werden muss?

Beim Abschluss einer neuen Hypothek oder bei der Erneuerung einer bestehenden Hypothek stellen sich einige Fragen. Soll ich eine Festhypothek oder eine Saron-Hypothek abschliessen? Welches ist die richtige Laufzeit eines Vertrages? Bei welcher Bank soll ich einen Vertrag abschliessen?

Variable Hypothek

Der Zinssatz einer variablen Hypothek wird laufend angepasst. Die Hypothek kann in der Regel mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten aufgelöst werden. Die Zinssätze der variablen Hypothek sind meist um einiges höher als diejenigen von Fest- oder Saron-Hypothek.

Festhypothek

Die Festhypothek wird über eine bei Vertragsabschluss bestimmte Laufzeit mit einem ebenfalls Fix vereinbarten Zins abgeschlossen. Die Bank verlangt als Sicherheit einen Grundpfandeintrag auf dem Grundbuchamt. Rückzahlungen sind möglich, müssen aber im Vertrag erwähnt sein. Üblich sind Laufzeiten von zwei bis maximal zehn Jahren. Je länger die Laufzeit der Hypothek abgeschlossen wird, desto höher der Zins. Wird eine Hypothek vor dem Ende der vertraglichen Laufzeit gekündigt, so wird eine Strafzahlung an die Bank gemäss der vertraglichen Vereinbarung fällig. Eine solche Strafzahlung ist ungefähr so hoch wie der Hypothekarzins während der noch vereinbarten Laufzeit. Falls eine vorzeitige Auflösung des Vertrags nötig ist, ist eine Vorausberechnung
der Strafzahlung zu empfehlen.

Saron-Hypothek (früher Libor-Hypothek)

In der Regel wird mit der Bank einen Kreditvertrag über eine Laufzeit von drei bis fünf Jahren abgeschlossen. Der Kredit wird mit einem Grundpfand, eingetragen im Grundbuch der belasteten Grundstücke, sichergestellt. Dem Schuldner wird das Recht eingeräumt, die Schuld während der Laufzeit der Saron-Hypothek, in eine Festhypothek der gleichen Bank zu wechseln. Der Schuldzins ist abhängig vom sogenannten Saron-Referenzzinssatz. Bestimmt wird der Saron-Satz von den Banken als Grundlage der durchschnittlichen Zinssätze zu dem sich die Banken über Nacht gegenseitig Geld ausleihen. Er orientiert sich am Leitzins der schweizerischen Nationalbank. Zusätzlich zum Saron Satz verlangt die kreditgebende Bank eine feste Verwaltungspauschale von 0.6 bis 1.2%.

Beispiel:

Zinssatz Verwaltungspauschale über die Laufzeit fix: 0.90%
Saron-Zinssatz, variabel 1.45%
Hypothekarzins Total 2.35%

Bis im Juni 2022 war der Saronsatz im Minus, somit betrug der Zins damals in diesem Beispiel nur 0.90%. Zurzeit beträgt der Saron-Satz ca. 1.45%.

Tipps

• Bei der Vertragslaufzeit der Festhypothek oder auch einer Saron-Hypothek soll ein möglicher Verkauf der Liegenschaft oder die Möglichkeit einer Rückzahlung der Schuld beachtet werden.
• Wenn jemand den Hypothekarzins über viele Jahre genau kalkulieren möchte, ist in diesem Fall eine Festhypothek am geeignetsten.
• Beim Abschluss einer Hypothek ist die Beratung durch die kreditgebende Bank wichtig.